KoopStart stap voor stap  

​

1/ De aankoop van een KoopStart-woning 

Wat is de koopprijs van een KoopStart-woning? En hoe gaat de aankoop in zijn werk? 

 

Koopprijs 

Je koopt de KoopStart-woning tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. De prijsverlaging heet in de contracten ‘koperskorting’. Voordat de koopprijs van een KoopStart-woning wordt bepaald, taxeert een onafhankelijke taxateur de woning in opdracht van de aanbieder. De koopprijs is de getaxeerde marktwaarde min de verstrekte koperskorting. De aanbieder bepaalt de hoogte van de koperskorting. Deze is minimaal 10%. 

 

Koopovereenkomst

In de koopovereenkomst wordt vastgelegd welk percentage koperskorting van toepassing is. Ook staat hierin vermeld wat het aandeel is van de aanbieder in de ontwikkeling van de marktwaarde, op het moment dat jij de woning verkoopt of tussentijds afrekent. Dan wordt ook de prijsverlaging die je bij de aankoop hebt gekregen verrekend. Hoe dit gaat, leggen we verderop uit. 

​

Met de ondertekening van de koopovereenkomst verplicht jij je tot het kopen van de woning. Natuurlijk zijn de gebruikelijke ontbindende voorwaarden van toepassing. Dat betekent dat je een aantal weken de tijd hebt om de financiering rond te krijgen. Mocht dat niet lukken, dan vervalt de overeenkomst alsnog.

​

Financiering 

KoopStart-woningen kun je kopen met eigen geld, een hypotheek of een combinatie van beide. Ook de rentevastperiode en het soort hypotheek kun je zelf bepalen. De hypotheekrente is gewoon fiscaal aftrekbaar. De hypotheek is wel aan een maximum gebonden.  Je kunt de woning financieren met Nationale Hypotheek Garantie (NHG, zie ook www.nhg.nl). Op deze manier is jouw hypotheek gegarandeerd afgestemd op jouw persoonlijke situatie. Bovendien betaal je een lagere rente dan zonder NHG. Wanneer je onverhoopt en buiten jouw schuld om in financiële problemen komt, dan zoekt de NHG met jou naar een goede oplossing.

​

Vrij op naam (v.o.n.) en kosten koper (k.k.)

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt dan wordt de woning meestal ‘vrij op naam’ aangeboden. Dit betekent dat de aanbieder de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt: de btw of overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de notariskosten voor de transportakte. Wanneer je een bestaande woning koopt, betaal je als koper meestal de 'kosten koper': de notariskosten voor de overdracht en 2% overdrachtsbelasting. Als je voor de ‘startersvrijstelling’ in aanmerking komt en daarop een beroep doet, betaal je geen overdrachtsbelasting. De kosten van de financiering komen altijd voor jouw rekening. Het gaat dan onder andere om de advieskosten voor de hypotheek, de premie voor de Nationale Hypotheek Garantie en de notariskosten voor de hypotheekakte. Bij een bestaande woning zijn de bijkomende kosten in totaal ongeveer 5% van de koopsom.

​

Overdracht 

Nadat jij de financiering hebt geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Je tekent dan samen met de aanbieder de ‘akte vestiging erfpacht’.

 

Erfpacht

In de Erfpacht- en KoopStartbepalingen is alles rondom KoopStart geregeld, zoals de taxatie bij doorverkoop en hoe dan de verkoopopbrengst wordt verdeeld. Verder is vastgelegd dat je de woning niet kunt verkopen zonder een verdeling van de verkoopopbrengst tussen jou en de aanbieder.  In de praktijk heeft de erfpacht voor jou verder geen financiële gevolgen. Het werkt als volgt: de grond waarop jouw woning staat, wordt door de aanbieder uitgegeven in erfpacht, waarbij de canon eeuwigdurend (in één keer) wordt afgekocht. Deze afkoopsom is een onderdeel van de koopprijs. Je betaalt dus geen jaarlijkse of maandelijkse canon.

​

Samenwonen? Uit elkaar?

Het kan zijn dat je alleen hebt gekocht, maar dat je na een tijdje wil dat de woning ook op naam komt van je partner. Of je hebt met z’n tweeën gekocht, gaat uit elkaar en één van de twee wil blijven wonen. Wanneer je dit soort zaken wil regelen, gaat dat via de notaris. Je hebt voor deze wijzigingen wel schriftelijke toestemming nodig van de aanbieder. Neem dus bijtijds contact op met de aanbieder.   

​

2/ Tussentijdse afrekening of doorverkoop 

Als jij eigenaar bent van een KoopStart-woning komt er een moment dat je de woning weer wilt verkopen. Bij deze doorverkoop wordt de verkoopopbrengst verdeeld tussen jou en de aanbieder. Wanneer je tussentijds het volledig eigendom van de woning wilt verwerven, reken je een bedrag af met de aanbieder. 

​

De gang van zaken verschilt. Daarom beschrijven we hierna deze twee situaties apart:

• Tussentijdse afrekening (paragraaf 3)

• Doorverkoop (paragraaf 4) 

​

3/ Tussentijdse afrekening 

Na drie jaar heb je de mogelijkheid om tussentijds af te rekenen met de aanbieder. Wanneer je dit van plan bent, meld je dit bij de aanbieder. De woning wordt vervolgens getaxeerd om de actuele marktwaarde van je woning vast te stellen. Ook stelt de taxateur het waarde-effect vast van de verbeteringen die je hebt aangebracht. Je sluit daarna met aanbieder een ‘omzettingsovereenkomst’. Hier ligt voor beide partijen vast hoe de afrekening verloopt en welke vergoeding je gaat betalen. Natuurlijk blijft het waarde-effect van de verbeteringen buiten deze afrekening: Dit is helemaal voor jou. Tenslotte vindt bij de notaris de juridische levering en de afrekening plaats. Daarna ben je volledig eigenaar van de woning. 

​

Aanwijzing taxateur en kosten

Aan het begin van de procedure vindt een taxatie plaats. Je kunt hierbij kiezen uit een lijstje met taxateurs dat is vastgesteld door de aanbieder, óf je wijst zelf een andere taxateur aan. De taxateur die jouw woning taxeert, mag de afgelopen twee jaar niet (als makelaar of taxateur) betrokken zijn geweest bij de aankoop of financiering van jouw woning. Daarnaast moet de gekozen taxateur binnen een bepaalde afstand van jouw woning gevestigd zijn. Meestal geldt dat de te taxeren woning hemelsbreed maximaal 20 kilometer van de vestigingslocatie van de taxateur ligt. Kies je een taxateur uit het lijstje van de aanbieder, dan betaalt ieder de helft van de kosten. Wanneer je zelf een andere taxateur aanwijst dan betaal je zelf de taxatiekosten. Nadat jij de taxateur hebt aangewezen, geeft de aanbieder de taxatieopdracht aan deze taxateur.

​

Geschillenregeling 

Wanneer je het niet eens bent met de getaxeerde marktwaarde, kun je een beroep doen op de geschillenregeling. Dit geldt ook voor de aanbieder. De geschillenregeling houdt in dat zowel jij als de aanbieder een taxateur kiest. Vervolgens wijzen deze twee taxateurs een derde taxateur aan. Deze drie taxateurs mogen de afgelopen twee jaar niet betrokken zijn geweest bij de aankoop of financiering van jouw woning. Met zijn drieën taxeren de taxateurs jouw woning en stellen gezamenlijk de marktwaarde vast. Deze waarde is bindend voor beide partijen. Daarbij kan de waarde hoger, maar ook lager uitvallen. Bij een geschillentaxatie betaalt ieder de helft van de taxatiekosten. 

​

Verbeteringen

Als je sinds de aankoop verbeteringen hebt aangebracht aan de woning, houdt de taxateur daar rekening mee. De taxateur bepaalt wat het waarde-effect is van deze verbeteringen. Verbeteringen zijn bijvoorbeeld een aanbouw, dakkapel of luxe badkamer. Dit waarde-effect blijft dan verder buiten de afrekening met de aanbieder. De waardetoename als gevolg van de verbeteringen is dus voor jou. Hoe dit werkt zie je in de rekenvoorbeelden hiervoor.

​

Vergoeding

Wanneer je tussentijds afrekent, betaal je een vergoeding via de notaris. In de contracten tref je dit aan als ‘vergoedingsbedrag’. De vergoeding bestaat uit de oorspronkelijke koperskorting plus of min een aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling van de woning. De exacte regels over de bepaling van de KoopStart-prijs (uitgifteprijs) en de vergoeding bij tussentijdse afrekening zijn opgenomen in Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 8 van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. Ook in de koopovereenkomst en in de akte vestiging erfpacht zijn deze regels vermeld. Bovendien zijn daarin de percentages en bedragen opgenomen die gelden voor jouw woning. Hoe deze waardedeling in zijn werk gaat, beschrijven we hierna. Bij de rekenvoorbeelden hiervoor tref je de berekening aan van de vergoeding. De rekenvoorbeelden gaan over de verdeling bij doorverkoop. Bij een tussentijdse afrekening gaat de berekening op een zelfde manier. Lees dan ‘Getaxeerde marktwaarde bij afrekening’ i.p.v. ‘Gerealiseerde verkoopprijs’. Aan de aanbieder betaal je dan het bedrag dat in de rekenvoorbeelden staat bij ‘Deel van de verkoopprijs voor de aanbieder’.

​

Verdeling waardeontwikkeling

Als onderdeel van de vergoeding ontvangt de aanbieder een gedeelte van de waardeontwikkeling. Het gaat hierbij om waardestijging én om waardedaling.  Het aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling is gelijk aan het percentage van de koperskorting. Bijvoorbeeld: de koperskorting is 30%. Het aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling is dan ook 30%. Jouw aandeel in de waardeontwikkeling is 70%. 

​

De kosten bij tussentijdse afrekening

Je verkrijgt de volle eigendom van de woning via een akte bij de notaris. Jij betaalt dan de kosten van de notaris en het kadaster. Daarnaast betaal je (een deel van) de taxatiekosten, zoals hierboven is beschreven. Als er iets wijzigt aan je hypotheek, zijn de kosten daarvan ook voor jou. Over de vergoeding aan de aanbieder betaal je 2% overdrachtsbelasting. Als je voor de ‘startersvrijstelling’ in aanmerking komt en daarop een beroep doet, betaal je geen overdrachtsbelasting.  

​

4/ Doorverkoop 

Je kunt de woning op ieder moment doorverkopen. Wanneer je dit van plan bent, meld je dit bij de aanbieder.  Voordat de verkoop start, wordt de woning getaxeerd om de actuele marktwaarde vast te stellen. Dit is een indicatie van de waarde van jouw woning. Ook stelt de taxateur dan het waarde-effect vast van de verbeteringen die je hebt aangebracht.  Je sluit daarna met aanbieder een ‘voorbereidingsovereenkomst’. Hiermee ligt voor beide partijen vast hoe de verkoop gaat en hoe de verdeling van de verkoopopbrengst verloopt. Zodra dit is geregeld, ga je de woning verkopen.  Wanneer je de woning verkocht hebt, sluit je samen met de aanbieder een koopovereenkomst met de koper van je woning. Er wordt dan vastgelegd welk deel van de verkoopprijs voor jou is en welk deel naar de aanbieder gaat. Tenslotte vinden de juridische leveringen aan de nieuwe koper en de betalingen plaats in één zitting bij de notaris. Je hebt dus geen overbruggingsfinanciering nodig.

​

Aanwijzing taxateur en kosten

De procedure begint met een taxatie. Je kunt hierbij kiezen uit een lijstje met taxateurs dat is vastgesteld door de aanbieder, óf je wijst zelf een andere taxateur aan. De taxateur die jouw woning taxeert mag de afgelopen twee jaar niet (als makelaar of taxateur) betrokken zijn geweest bij de aankoop of financiering van jouw woning. Daarnaast moet de gekozen taxateur binnen een bepaalde afstand van jouw woning gevestigd zijn. Kies je een taxateur uit het lijstje van de aanbieder, dan betaalt ieder de helft van de kosten. Wanneer je zelf een andere taxateur aanwijst dan betaal je zelf de taxatiekosten. Nadat jij de taxateur hebt aangewezen, geeft de aanbieder de taxatie-opdracht aan deze taxateur.

​

Geschillenregeling 

Wanneer je het niet eens bent met de getaxeerde marktwaarde, kun je een beroep doen op de geschillenregeling. Dit geldt ook voor de aanbieder. De geschillenregeling houdt in dat zowel jij als de aanbieder een taxateur kiest. Vervolgens wijzen deze twee taxateurs een derde taxateur aan. Deze drie taxateurs mogen de afgelopen twee jaar niet betrokken zijn geweest bij de aankoop of financiering van jouw woning. Met zijn drieën taxeren de taxateurs jouw woning en stellen gezamenlijk de marktwaarde vast. Deze waarde is bindend voor beide partijen. Daarbij kan de waarde hoger, maar ook lager uitvallen. Bij een geschillentaxatie betaalt ieder de helft van de taxatiekosten. 

​

Verbeteringen

Als je sinds de aankoop verbeteringen hebt aangebracht aan de woning, houdt de taxateur daar rekening mee. De taxateur bepaalt wat het waarde-effect is van deze verbeteringen. Verbeteringen zijn bijvoorbeeld een aanbouw, dakkapel of luxe badkamer. Dit waarde-effect blijft dan verder buiten de verdeling van de verkoopopbrengst. De waardetoename als gevolg van de verbeteringen is dus voor jou. Hoe dit werkt zie je in de rekenvoorbeelden. 

​

Verdeling verkoopopbrengst 

Wanneer je de woning doorverkoopt wordt de verkoopopbrengst verdeeld tussen jou en de aanbieder. Het deel voor de aanbieder bestaat uit de oorspronkelijke koperskorting plus of min een aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling van de woning. De exacte regels over de bepaling van de KoopStart-prijs (uitgifteprijs) en de verdeling van de verkoopopbrengst bij doorverkoop zijn opgenomen in Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 9 van de Erfpacht- en KoopStartbepalingen. Ook in de koopovereenkomst en in de akte vestiging erfpacht zijn deze regels vermeld. Bovendien zijn daarin de percentages en bedragen opgenomen die gelden voor jouw woning. De prijsverlaging die je bij aankoop ontvangt, wordt in deze contractstukken gedefinieerd als ‘koperskorting’. De rest van de verkoopopbrengst is voor jou. Hoe de verdeling van de waardeontwikkeling in zijn werk gaat, beschrijven we hierna. Bij de rekenvoorbeelden tref je de verdeling aan van de verkoopopbrengst.   

​

Verdeling waardeontwikkeling

De aanbieder deelt in de waardeontwikkeling. Het gaat hierbij om waardestijging én om waardedaling. Het aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling is gelijk aan het percentage van de koperskorting. Bijvoorbeeld: de koperskorting is 30%. Het aandeel van de aanbieder in de waardeontwikkeling is dan ook 30%. Jouw aandeel in de waardeontwikkeling is 70%. 

​

Hertaxatie bij doorverkoop

Hierboven is uitgelegd hoe bij de doorverkoop de verkoopopbrengst wordt verdeeld. Het is echter mogelijk dat de aanbieder vermoedt dat de verkoopopbrengst niet marktconform is. De aanbieder kan dan een hertaxatie starten. De werkwijze is vrijwel gelijk aan die bij de geschillenregeling die hiervoor is beschreven. De uitkomst van de hertaxatie is bindend voor de verdeling van de verkoopopbrengst. 

​

De kosten bij doorverkoop

Als je de woning doorverkoopt, zijn er meerdere juridische handelingen nodig, maar die vinden dan plaats in één zitting bij de notaris. Hierbij zijn kosten van de notaris en van het kadaster voor degene die van jou koopt. Deze koper betaalt ook de overdrachtsbelasting. Jij betaalt wel (een deel van) de taxatiekosten, zoals hierboven is beschreven.

​

Bij de notaris: de juridische levering en de aflossing van de hypotheek

Tenslotte vinden de juridische leveringen en de betalingen plaats in één zitting bij de notaris. Jij ontvangt dan het bedrag van de verkoopopbrengst min het deel dat voor de aanbieder is. Zie ook onderaan in de rekenvoorbeelden in Deel B, bij ‘Deel van de verkoopopbrengst voor jou’.  Uit deze opbrengt moet je natuurlijk eerst nog de resterende hypotheekschuld aflossen. Dit verzorgt de notaris ook. Het kan zijn dat je opbrengst niet voldoende is om de restschuld af te lossen. Dat is hetzelfde als wanneer je een woning zonder KoopStart zou hebben gekocht. Wanneer je gefinancierd hebt met NHG en er bijzondere omstandigheden zijn waardoor je moet verkopen (bijvoorbeeld werkloosheid, scheiding) waarbij je buiten jouw schuld een restschuld overhoudt, dan scheldt de NHG je restschuld doorgaans kwijt. Wanneer dit niet het geval is, dan kan een restschuld een belemmering zijn om te verkopen. 

​

Naar een volgende koopwoning?

Na de aflossing van de restschuld houd je meestal een bedrag over uit de doorverkoop van je KoopStart-woning. Wanneer je een volgende woning koopt, dan wil je vaak een stap maken: bijvoorbeeld naar een grotere woning, of van een appartement naar een eengezinswoning. Deze woning is meestal duurder dan de KoopStart-woning die je verkoopt. Het bedrag dat je overhoudt van de verkoop van de KoopStart-woning is dan mogelijk niet altijd voldoende om die volgende stap te maken. Je hebt dan ook meestal een hoger inkomen nodig, zodat je voldoende kunt lenen voor die volgende woning. Is je inkomen niet genoeg gestegen of heb je geen extra eigen geld achter de hand, dan kan het moeilijk zijn om een volgende stap op de koopmarkt te zetten.

​

Meer weten?

Wil je meer weten over hoe de verkoop precies is geregeld bij de ontwikkelaar waarvan je koopt? Maak dan een afspraak met een van de makelaars die de verkoop verzorgen.

​

Voor meer informatie kun je ook kijken op de website van OpMaat: https://www.opmaat.nl/particulier/koopstart/.